недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

Как инициатива ФНС о доступе к счетам физлиц скажется на рынке аренды?

18 314 27
Как инициатива ФНС о доступе к счетам физлиц скажется на рынке аренды?
По мнению опрошенных ЦИАН экспертов, потенциальные перемены на поведении части арендодателей никак не скажутся.

Недавно стало известно, что Федеральная налоговая служба (ФНС) намерена усилить меры по выявлению и пресечению незаконной предпринимательской деятельности и ухода от налогов. Ведомство сделало предложение Минфину внести поправки в Налоговый кодекс (НК), чтобы получить разрешение проверять счета физлиц. Если поправки утвердят, налоговики получат право отслеживать все средства, которые поступают на счета граждан, и обнаружив незадекларированные доходы, начислять на них налог. Перемены могут жестко ударить по рынку аренды.

Не платят и не будут

По мнению опрошенных ЦИАН экспертов, потенциальные перемены на поведении части арендодателей никак не скажутся.

В сегменте недорогой аренды стороны предпочитают передавать квартиры и деньги «из рук в руки».

«Несмотря на существование различных вариантов уплаты налогов, в экономклассе доля собственников жилья, уплачивающих налоги от сдачи своих квартир в аренду, не так велика», – отмечает Мария Жукова, директор компании «МИЭЛЬ-Аренда».

В компании «Азбука жилья» привели следующие данные: в сегменте экономкласса налоги платят не более 10% граждан. Как правило, расплачиваются наличными.

Аренда недорогих квартир (например, однокомнатных за пределами ТТК) в основном происходит за наличный расчет. Деньги передаются под расписку или вообще под честное слово. Не менее половины объявлений на рынке аренды столичного региона до сих пор даже не попадает в сеть и распространяется методом «шести рукопожатий». Доверие к «знакомым знакомых» выше, поэтому часто сделка ограничивается договором в простой письменной форме (который никто, кроме подписавших его, никогда не увидит) и наличным расчетом. 

Ксения Буслаева руководитель отдела правового сопровождения «НДВ - Супермаркет недвижимости»

Александр Харыбин, владелец «Квартирного бюро Александра Харыбина», объясняет: «Для многих доход от сдачи квартиры – основной или вообще единственный, на который они и живут. Если люди получают арендную плату, скажем, 30 тыс. рублей, то для них 15% налога – достаточно существенная сумма, это минус 4-5 тыс. от дохода».  

Впрочем, эксперт считает: если бы налог даже был ниже – скажем, 5-6% ­– это мало бы что изменило, ведь дело в менталитете. Люди живут по принципу: «зачем отдавать деньги, если их можно не отдавать». Для некоторых такой подход обусловлен тем, что они лично не проживают в России, им все официально оформлять сложно и неудобно.

С принятием поправок аренда в экономклассе так и не выйдет из «тени»

Если поправки будут приняты, то арендодатели из сегмента эконом окончательно уйдут в кеш, считают эксперты. Например, в компании «Азбука жилья» считают: в случае принятия закона ситуация только ухудшится, денежные потоки полностью уйдут в «тень».

Дорого и прозрачно 

Иная ситуация в сегменте дорогой аренды. По данным Марии Жуковой, здесь почти 90% собственников платят налоги от сдачи в наем недвижимости. 

«Работа без договора – огромный риск в первую очередь для арендодателя, особенно, если объект не застрахован», – объясняет Станислав Лобанов, директор по маркетингу управления недвижимости компании Миллхаус.

В том случае, если речь идет о доходных домах, прозрачность гарантирована, так как это бизнес, который ведется по определенным правилам. Здесь обязателен договор, обязательства сторон и, разумеется, налоги.

Таким образом, по мнению Станислава Лобанова, даже если инициативу ФНС поддержат в Минфине, на бизнесе собственников доходных домов подобные нововведения не отразятся.

Сначала надо доказать  

Риэлторы считают: даже в случае принятия поправок в НК, предъявить арендодателям какие-то обвинения по поводу незадекларированных доходов налоговикам будет сложно. Как вспоминает Ксения Буслаева, попытки вынудить арендодателей декларировать доходы предпринимались неоднократно – например, вводился запрет «резиновых квартир». Планировалось даже обходить дома с участковым и выявлять по факту «лишних» жильцов. Но все эти меры существенно на ситуацию с арендой не повлияли.

Допустим, Минфин получит доступ к сведениям, что гражданину каждый месяц переводят определенную денежную сумму. Ну и что? Может быть, ему дети помогают. Или наоборот, он кому-то помогает. Процесс таких денежных переводов достаточно сложно доказуемый. 

Александр Харыбинвладелец «Квартирного бюро Александра Харыбина»

Да и законодательно сложно заставить людей платить серьезные штрафы, ведь стоимость аренды не баснословная, говорят эксперты. Если в Москве суммы более-менее серьезные, то в других городах доходы куда скромнее.

Делаем ставки? 

«Пока трудно сказать, как будет происходить налогообложение незадекларированных доходов. Но в нынешнем виде предложение ФНС большинство арендодателей могут просто проигнорировать: многие и так рассчитываются наличными, а те, кто делают все по закону, и так уже платят налог», – считает Ксения Буслаева.

Впрочем, эксперты говорят, что вектор на рынке постепенно смещается в сторону прозрачности. «По ощущениям, число арендодателей, которые платят налоги от сдачи квартиры, постепенно увеличивается. Все чаще к нам стали обращаться с вопросами о налогообложении, и мы консультируем о действующих формах уплаты», – отмечает Мария Жукова.

 «Сейчас арендаторы все-таки чаще платят налог, раньше таких было 5% в лучшем случае, сегодня уже около 20%. Причины разные – кто-то не хочет проблем с нанимателями, а некоторые просто испугались, что их могут «сдать». Платят, чтобы спокойнее себя чувствовать», – подтверждает Александр Харыбин.

Комментарии 27
ID: 700489518 июля 2018, 14:00

Все хорошо написано.
Только почему никто не говорит, что на квартиру, которая однажды "засветилась" как сдаваемая в аренду, при продаже не применяется налоговый вычет?
Налоговая считает, что раз квартира принесла кому-либо доход, то это уже средство для зарабатывания денег. При продаже подлежит уплата 13% налога со всей стоимости, но не менее кадастровой. Учтите это прежде чем декларировать.

Ответить
Разъяренный ворчун18 июля 2018, 14:54

Вообще чихать что налоговая считает. Если продаете не из статуса ИП, то на лишить физ лицо вычетов прописанных в НК РФ ИФНС не в праве. И при продаже база расчитывается с цены сделки, но не ниже кадастровой стоимости на 01.01 года продажи с коэффициентом 0,7.

Ekaterina18 июля 2018, 15:03

не совсем, если хоть месяц сдавалась "из статуса ИП" (многие сдают как ИП на УСН 6% или на ПСН, чтобы сэкономить на налогах), то есть риск того, что льготу 3/5 лет уже нельзя будет применить, ибо п.17.1 ст 217 НУ РФ говорит:
"Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности...

Анна Чучина18 июля 2018, 18:47

Вопрос к Разъяренному ворчуну: Это Ваше личное мнение? Или оно где-то подтверждается официально? В текстах закона, разъяснительных письмах Верховного суда, к примеру, или в судебной практике? Ответьте хоть кто-нибудь!!!! на эту тему здесь уже были разговоры, но всё на уровне личных мнений...

Oleg18 июля 2018, 18:50

Ворчун, не всегда. Все зависит от инспектора или вашей налоговой. Была куча примеров и тут даже обсуждали случаи, когда физ лицам начисляли при продаже налоги после 3-ех лет (еще когда было 3 года, а не 5) если квартира светанулась на аренде. И что самое забавное, они суды проигрывали.

Сергей18 июля 2018, 18:58

Есть ссылки на дела на http://kad.arbitr.ru/?

Вадим Игоревич19 июля 2018, 6:57

Глупость, где это написано в Законе. Вы путаете, если сдает квартиру ИП, то налог с продажи квартиры будет 6% , но и это можно обойти,если к моменту продажи закрыть ИП, если физик продает, то налог будет только если квартира была в собственности меньше 3 (с 2016 года — 5 лет), если больше — освобождение от налога.

Санчо18 июля 2018, 14:17

У нас в городе квартиру толком за квартплату не сдашь,какие там навары.Сдавал квартиру бывшему другу,просто за квартплату,так как нужна была прописка,а платить квартплату в пустую и годами - не вариант.Интересно,с чего я должен был бы платить налог,если я не получал прибыли,а получил долгов за неуплату по ЖКХ на 100000 рублей.Вот такие друзья бывают,с которыми 18 лет дружишь.

Ответить
ID: 7008779

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 июля 2018, 17:37

Что ж вы не проверяли платежи за ЖКУ? Доверяй, но проверяй.

Михаил Денисов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
18 июля 2018, 14:32

Надо заметить,что НДФЛ нерезиденты должны платить по ставке 30%. Такой размер налогообложения предусмотрен п. 3 ст. 224 НК РФ. Граждане РФ проживающие за рубежом более 6 мес должны заплатить 30% с доходов от аренды.

Ответить
Алексей Фролов18 июля 2018, 18:30

А может цель была и не в налогах на арендодателей. Под эту тему государство прекрасно протолкнуло законный доступ к информации на ВСЕХ граждан. А арендодатель ты или нет дело десятое. А тут еще разговоры идут что надо ограничить хождение наличных....Большой Брат следит за тобой

Ответить
Oleg18 июля 2018, 18:53

Вы знаете, самое неприятное для собственников это не сам налог, а то, что вы и квартира будетк в базе ИФНС и вам могут начислить налог при продаже. И вы окажетесь в Полицейской базе и при проблемах в районе к вам начнут наведоваться с вопросом не скрываете ли вы кого, а есть ли регистрация и другое. "Палочки" лишними не бывают. В общем, открытая аренда приводит к лишним отношениям с гос органами. И эти отношения в России всегда в отрицательную сторону для физ лиц. Вас задолбят. Не сейчас, так после.

Ответить
Аноним18 июля 2018, 19:08

Изменения а НК приведут к тому что ценники за аренду вырастут на величину налога и процент официалов вырастет. Да здравствует самое гуманное правительство в мире!

Ответить
Александр Ильин19 июля 2018, 0:54

Собственникам купленного по полной стоимости в ДКП совершенно плевать, что они попадут на налог при продаже, в случае если квартира засветилась как источник получения прибыли. Приведу простой пример: на вторичном рынке приобретена 2-х комнатная кв-ра в ЖК Марфино за 12,5 млн. рублей в 2015 году, сейчас рыночная стоимость данной квартиры в коридоре 12,1-12,7 млн. Сдается за 52 тыс.руб + КУ.
Допустим, продаст собственник такую засвеченную квартиру за 12,7 млн. У него налог 13% с 200 тысяч "прибыли" и чхать ему на то что он попал в базу. Это больше должно волновать владельцев первично приватизированного жилья и наследников. Кто купил по рыночной - тем без разницы.

Ответить
Татьяна Литвинова19 июля 2018, 9:56

Беда в том, что налог 13% у него будет не с 200 тысяч, а с 12,7 млн, потому что он лишается права на все льготы по налогу. А это не только освобождение после 3 (5) лет, но и право вычесть расходы на покупку.
Думаю, на такой налог ему совсем не плевать будет...

ID: 7008779

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
19 июля 2018, 11:21

Татьяна, Вы хотите сказать, что он должен заплатить 1,651,000руб.? Это глупость. Он за 3 года аренды столько не заработает.

Татьяна Литвинова19 июля 2018, 12:14

Вот в этом и беда официальной сдачи квартир...
Да, это - бред. Но такие у нас законы.

Вадим Игоревич26 июля 2018, 19:12

Татьяна, если продавец физик, то данное правило не применяется

Виктор19 июля 2018, 12:15

Глупость. Ограничения касаются только правила 3 и 5 лет. А не права вычета затрат на покупку.

Ответить
ID: 1555760319 июля 2018, 13:29

Действительно, непонятно какое право они имеют на ту сумму, на которую покупалась квартира, эта сумма же не засветилась на получении прибыли.

Наталья Морозова19 июля 2018, 12:23

Собираются контролировать граждан, а миллиардеры спокойно выводят миллиарды в офшоры.

Ответить
Ольга Гусева19 июля 2018, 12:48

Господа, вижу только слова... дайте конкретную ссылку в законе, где было бы прописано, что я обязана как физик заплатить налог 13% при продаже квартиры, которая уже более 5 лет в собственности и которая сдавалась 1,5 года, так как я проживала зарубежём. И учтите, пожалуйста, что право у нас не прецедентное...

Ответить
Ольга Гусева19 июля 2018, 12:54

Хочу уточнить: налоги от сдачи исправно платила. И ещё: жизнь складывалась так, что уже дважды приходилось продавать квартиры сразу после сдачи их в аренду. Это было 12 и 8 лет назад. Никто налога не спрашивал. За последние 8 лет что-нибудь изменилось в налоговом законодательстве?

Ответить
Вадим Игоревич19 июля 2018, 18:24

Ничего в этом плане не изменилось, просто некоторые "знатоки "путают физика и ИП

Виктор19 июля 2018, 13:34

См третий комментарий. там ссылка на НК РФ.

Ответить
Виктор19 июля 2018, 15:54

Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:
17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:
от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Ответить
ID: 1555760326 июля 2018, 12:33

"Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;" - по тексту видно, что имущество, физ лиц, используемое в предпринимательской деятельности, может быть двух видов. 1. Это как если бы физ лицо сдало в аренду юр. лицу свое ДВИЖИМОЕ имущество, ибо впрямую не указано, что оно недвижимое), ну и 2. Как если бы сдало "недвижимое", что спорно, так как опять же, прямого указания на этот вид имущества нет.
По примерам из СМИ, такой финт ушами, может случиться и с обывателем, не подозревающим, что он связался с мошенниками, которые составляют договор аренды на юр.лицо, обещая дополнительную защиту и те или иные преференции.

Ответить
редакцияeditorial@cian.ru