недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/статьи

Налоговый вычет для арендатора. Пострадает владелец

33 028 34
Налоговый вычет для арендатора. Пострадает владелец
Власти предложили новую инициативу, чтобы заставить собственников квартир платить налоги

По итогам трех кварталов 2017 года, по данным департамента экономической политики и развития Москвы, было подано более 25 000 налоговых деклараций и приобретено порядка 1900 патентов. От сдачи квартир в аренду за девять месяцев город получил почти 1,3 млрд руб. налоговых платежей. Хотя это на 15% больше всего 2016 г., это совсем немного. В Москве сейчас арендуется около 420 000 квартир (10% от всего объема рынка), говорит Александр Пыпин, ведущий аналитик ЦИАН. То есть около 6% арендодателей платят налоги. По данным эксперта, в среднем раз в 1,5 года в сдаваемых квартирах меняется арендатор.  

Есть что собирать

Власти активно ищут возможность увеличить собираемость налогов. Минстрой РФ придумал новый способ вынудить собственников сдаваемого в аренду жилья заплатить налоги. Чиновники планируют привлечь к своей инициативе арендаторов: им будет предложено получать налоговый вычет из оплаты аренды в размере 13%. 

Подсчитаем приблизительное количество денег, которые теряет государство из-за неготовности массового арендодателя нести декларации в налоговую. При условии, что 30 тыс. рублей — средняя цена аренды однокомнатной квартиры в Москве, арендодатель выплатит в столичный бюджет 13% от своего годового дохода в 360 тыс. рублей. Умножим полученные 46 800 рублей на приведенные выше 420 тыс. квартир (за вычетом 25 тыс. квартир, чьи владельцы платят налоги), получаем 18,4 млрд рублей.

Проект Минстроя – попытка введения нового механизма, стимулирующего выход рынка арендного жилья в легальную зону, замечает Анастасия Иванчихина, юрист практики налогового права адвокатского бюро «Линия права».  «Инициатива нацелена преимущественно на сегмент «масс-маркет», так как в дорогих сегментах в большинстве случаев сделки походят «в белую», - замечает Ольга Широкова, директор департамента управления продажами жилых проектов компании Knight Frank.

Получить вычет по мысли чиновников могут те, кто не успел его оформить с покупки квартиры или дома. Если вычет не получен полностью, до конца его можно использовать при аренде жилья.

Что выиграют наниматели?

На первый взгляд кажется странным, что государство хочет получить от одних 13%, чтобы отдать эти же проценты потом другим. Пользователи cian.ru объясняют, почему государство идет на такую схему, и какая реальная выгода арендатора.

Размер налогового вычета для нанимателей предлагается установить такой же, как при покупке квартиры, – 13% от фактически понесенных расходов, но вычет этот делается из налоговой базы (стоимостной характеристикой объекта налогообложения) в 2 млн рублей. Получается, что за несколько лет арендатор сможет вернуть 260 тыс. руб., т. е. 13% от 2 млн руб., но не более.

Получается, если снимать «однушку» за эти же условные 30 тыс. рублей, за год придется отдать собственнику жилья 360 тыс. рублей. Налоговый вычет в таком случае составит 46800 рублей. Добавим к этому: вернуть налоги смогут наниматели, не пользовавшиеся вычетом при покупке жилья. Чтобы получить вычет, арендатор должен предоставить договор найма и подтверждение платежей.

Чем рискуют собственники?

Посетитель сайта под ником Светлана Смогина предупреждает, что арендодатель, чья квартира окажется в базе налоговой службы, рискует столкнуться с непредвиденными затратами: «Велика вероятность, что его квартира будет считаться объектом бизнеса и при ее продаже ему придется заплатить подоходный налог независимо от срока владения. В данном случае квартира станет имуществом, используемым в предпринимательской деятельности».

Анастасия Иванчихина подтверждает эти опасения. Юрист говорит, что в случае, если квартира приобреталась физическим лицом с целью ее использования не для удовлетворения потребности в жилье, а для извлечения прибыли (в том числе, если она какое-то время сдавалась в аренду), доход от реализации квартиры с большой вероятностью будет признаваться налоговым органом доходом, полученным от предпринимательской деятельности. Данная позиция подтверждается соответствующими разъяснениями Минфина России (см. письмо Минфина России от 11.06.2015 № 03-04-05/33984).

Также юрист напоминает о прочих рисках, которые понесут арендодатели, легализовавшись. Собственник-предприниматель теряет возможность на освобождение от НДФЛ и налоговый вычет: «Согласно положениям, п. 17.1 ст. 217 НК РФ и ст. 217.1 НК РФ доходы от продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (не менее 5 лет по общему правилу), освобождаются от обложения НДФЛ. Однако, к доходам, полученным от продажи недвижимости, которая непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, применить данные положения нельзя, так как в соответствии с абз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ данное освобождение не распространяется на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности».

Если сдачу квартиры в аренду налоговые органы расценят как предпринимательскую деятельность, физлицо не будет иметь права воспользоваться льготным налогообложением при продаже недвижимого имуществ

Анастасия Иванчихинаюрист практики налогового права адвокатского бюро «Линия права»

Право физического лица на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества установлено в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Однако пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ также установлен прямой запрет на применение имущественного налогового вычета в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.

Таким образом, если операции физического лица (даже не имеющего статус ИП) с недвижимостью будут расценены налоговым органом в качестве предпринимательской деятельности, оно не имеет права воспользоваться льготными положениями, которые установлены гл. 23 НК РФ для налогообложения доходов от реализации недвижимого имущества», – добавляет Иванчихина. Такая позиция подтверждается и разъяснениями налоговых органов (Письмо ФНС РФ от 11.11.2016 № 03-04-05/66376, Письмо Минфина РФ от 08.08.2016 № 03-04-05/46458).

В таком случае, доход от продажи квартиры будет подлежать налогообложению по общей ставке НДФЛ 13%. Аналогично доходы физического лица будут облагаться в случае ведения деятельности как ИП на общем режиме налогообложения, – добавляет эксперт.

Без налогов

Учитывая крайне невысокую доходность рентного бизнеса, даже в Москве, даже с учетом неуплаты налогов, - всего около 4-5% годовых собственники вряд ли будут стремиться «выйти из тени». «Едва ли желание арендатора применить новый налоговый вычет сможет стать весомым аргументом в переговорах с теми арендодателями, которые не регистрируют договоры аренды жилья или заключают их на срок меньше года (что позволяет не осуществлять регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости в силу закона) и не декларируют собственные доходы, преследуя цель налоговой экономии», – заключает Анастасия Иванчихина.

Собственники и арендаторы будут  договариваться между собой о скидке взамен на отказ от официальной регистрации

Мария Литинецкаягендиректор компании «Метриум»

А дополнительные риски арендодатели будут стремиться переложить на нанимателей. «Собственники квартир, которых обяжут платить налоги, вряд ли захотят терять доходы и повысят арендную плату, то есть в конечном итоге квартиросъемщики не получат никакой выгоды», – считает Мария Литинецкая, руководитель «Метриум». Тем более, что с начала этого года, по данным Марии Жуковой, гендиректора компании «Миэль-Аренда», спрос значительно превышает предложение.

Еще вариант: собственники и арендаторы будут попросту договариваться между собой о скидке взамен на отказ от официальной регистрации договора найма жилья.

Государство или «частник» 

Усиление налогового контроля государством идет параллельно с запуском госпрограммы по развитию государственной аренды АИЖК. В Москве у агентства 3 дома, где фонд, образованный АИЖК, сдает квартиры в аренду. В ближайшем будущем АИЖК планирует распространить программу на 14 городов-миллионников. По данным Ирины Балкаровой, управляющего директора АО «АИЖК», около 6,9 млн семей в России готовы арендовать жилье, и 70% рассматривают аренду как долгосрочное решение жилищных проблем.

Но пока по первым шагам крайне трудно увидеть у государства желание выставить на рынок доступное жилье. Средняя ставка аренды по трем домам в Москве - 65 000 руб. в месяц, минимальная ставка 30 тыс. руб. за студию 20 кв. м. Для сравнения: квартира площадью 33 кв. м у метро «Сокол» без господдержки стоит 33 тыс. руб. в месяц.

Не видит перспектив на данный момент у программы госаренды и Мария Литинецкая. Эксперт считает, что интереса у инвесторов к проектам государства нет: «Перспективы развития госаренды в России пока остаются неясны. Несмотря на поддержку этой программы со стороны властей, инвесторы не проявляют к ней интереса. Говорить о том, что АИЖК станет серьезным конкурентом для частных арендодателей, пока преждевременно».

Комментарии 34
Татьяна Михайловна Пестрякова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 ноября 2017, 18:12

Государство всё обжимает и обжимает народ повышением и новыми налогами, поборами за платные стоянки, налогами для дальнебойщиков, поборами на кап ремонт, патентами на сдаваемой квартиры ( когда рабочих мест нет и негде заработать) и пр. С миру по нитке .... госдурмавцам на сказочную зарплату. Может пора бы по совести жить. Как например, в Эмиратах. В ОАЭ полностью отсутствуют такие налоги, как НДС. Также не установлены правила контроль цен. Налоги на доход физического лица, как для резидентов, так и для нерезидентов ОАЭ, отсутствуют и не зависят от размера дохода, но есть сбор за потребление определенных видов услуг. Например, сбор за проживание в отеле Дубая установлен в размере 15 процентов и включается в счет. А богатеет государство ( то бишь народ) за счет налога на прибыль, которую платят компании, ведущие деятельность в нефтегазовой отрасли. Ставки зависят от величины налоговой базы и могут достигать 55 процентов с прибыли нефтяных компаний. Нам и не снилось.... есть к чему стремиться, господа!

Ответить
Гость29 ноября 2017, 14:17

Надежды юношей питают...

Guest29 ноября 2017, 16:06

Зато мы великие и самодержавные. Ишь чего там Эмираты удумали, смущают нас понимаешь красивой жизнью. Но мы не поддадимся, мы гордый избранный народ. И власть у нас такая же. Избранная.

Константин29 ноября 2017, 12:18

На сайте уже обсуждалась эта идея и многие пришли к выводу, что победителей тут нет.
1. Огромное кол-во людей получило вычет.
2. Если вы решите сделать вычет, то при покупке квартиры уже ничего не вернете
3. Рынок аренды становится катастрофичным. Мы многие тут находимся в риелторском бизнесе и прекрасно знаем, как работает аренда и что сейчас цена наема жилья малорентабельна. Собственники из принципа не сдают меньше 30-ки за 1 комнатную. Готовы ждать, получить простой и тд. Они просто шокированы и идут на принцип (на мой взгляд). Их понять можно.
Почему? Все вокруг растет - налоги, ЖКХ, износ имущества, непредвиденные расходы, а цена аренда !падает!. Даже при том, что спрос второй год очень высок (будем честны, спрос на аренду в Москве очень хороший, лучший по стране).
Рассмотрю на своем доме в Москве. В доме, где я живу 2-ушки стоят 12 млн. Аренда стоит 45 тысяч. Вы только вдумайтесь. Имущество 12 000 000 рублей сдается за 45 тысяч, минус ЖКХ, минус НДФЛ, минус износ, минус налог на имущество. Остается в районе 30ки. Классно, да? Я не знаю зачем собственники портят свою квартиру за 30 тысяч.
5. Я не думаю, что собственники и наниматели будут договариваться НЕ ходить регистрировать договор или не подавать на вычет. Нельзя договориться о таких намерениях. Это глупость. Такие договоренности могут быть нарушены в любой момент без каких-либо последствий. К чему же в реальности это приведет? В течении года после введения такой инициативы мы увидим рост цен на аренду на эти самые 13%.
6. По объектам предпринимательской деятельности интересно. Если это будет так, как описано в статье, то я поздравляю рынок найма в целом. Как только собственники будут узнавать, что с имущества они будут должны оплатить 13% вне зависимости от даты покупки (5 лет), то тут же передумают сдавать. Посчитаем. Квартира стоит 10 млн. Вы должны будете оплатить 1 млн 300 тысяч НДФЛ. Сколько нужно сдавать вашу квартиру, чтобы хотя бы оправдать НДФЛ. Года 3?

В целом. Наем жилья сейчас находится на самом дне, как вид бизнеса. Чтобы ее регулировать, необходимо ее реанимировать.

Рассмотрю ситуацию со стороны собственника и чтобы сделал я после введения идеи:
Вариант 1. Сдавать без договоров. Не все наниматели согласятся, но вариант имеет место быть.
Вариант 2. Поднять цену на 13%. Например не 45тр, а 50тр.
Вариант 3. Если пункт 6 это правда - совсем не сдавать. Продать и вложить во что-то другое, куда не добрался регулятор со своей гениальностью.

Ответить
Alex29 ноября 2017, 16:39

А что мешает уже сейчас всем поднять цену на 13%? Например, из-за инфляции.

И налоги если что платить надо. Кто с этим не согласен выглядит реально смешно. Вы еще в США поезжайте и призывайте там не платить налоги. Сразу на нарах окажетесь в самом свободном государстве планеты.

Константин29 ноября 2017, 22:32

Одна из причин (не главная) низкой аренды сегодня это не оплата налогов. В бизнесе тоже самое. Как только регулятор ужесточает что-то в бизнесе, то бизнес отыгрывается на потребителе. Так было всегда. Когда вам в СМИ пишут "не переживайте, ввели налоги на бизнес" это означает, что оплатим мы с вами.
Не оплата НДФЛ при найме это сегодняшняя реальность. Это компенсируется низкой ценой. Попробуйте в Нью Йорке снять квартиру (с налогами и всем-всем) за 30 тысяч (500 долларов). Не получится. Потому что они платят налоги и другие расходы. Все логично.

Виталий Шарапов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 ноября 2017, 14:22

Хорошо. Но как же быть тогда с письмом МНС РФ от 06.07.2004 N 04-3-01/398 "О сдаче помещений в аренду (наем)", где разъясняется что сдача в наём/аренду не является предпринимательской деятельностью?
МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ
ПИСЬМО от 6 июля 2004 г. N 04-3-01/398
О СДАЧЕ ПОМЕЩЕНИЙ В АРЕНДУ (НАЕМ)

Olga30 ноября 2017, 20:02

Вы дату письма посмотрите. Это первое. И второе . Почитайте Письмо Минфина же от от 7 ноября 2013 года N 03-01-13/01/47571. Они же сами пишут о том, что это разъяснения, которые не являются нормативными, то есть так- мнение.. которое может с легкостью поменяться

Евгений Нарожний29 ноября 2017, 12:51

Законодатели в космосе живут... Это уже вторая бредовая идея. Первая - ходить по квартирам с участковым и пугать собственников. Единственный правильный путь - дать почувствовать собственнику прямую выгоду от уплаты налогов! Например, нужен сервис, который решит основные проблемы, возникающие при сдаче внаем квартиры: поиск нанимателя, мелкий ремонт, страхование, юридические моменты. Платишь налоги - получаешь сервис бесплатно! Ну и пропаганда само собой разумеется. В прошлом году подготовил проект и вышел с предложением к чиновникам в нашем регионе. Не приняли.

Ответить
Константин29 ноября 2017, 14:02

"поиск нанимателя, мелкий ремонт, страхование, юридические моменты" это как раз бизнес-риски. К государству они не имеют отношения.
На мой взгляд необходимо следующее: (может кто-то из авторов идеи это читает)
1. Не признавать сдаваемое помещение объектом предпринимательской деятельности. Это опасный пункт.
2. Отрегулировать отношения между сторонами. Изменить ГК РФ в моментах:
- о предупреждении досрочного расторжения за 2 месяца - сделать 1 месяц
- о возможности расторжения договора с обеих сторон с предупреждением за 1 месяц (сегодня собственник вообще не может добровольно расторгнуть в одностороннем порядке, а наниматель обязан предупреддать за 3 месяца (что не выполняется никем и никогда ) )
Таким образом ГК РФ станет похож на реальность. Иначе образуется правовой нигилизм.
3. Разрешить патенты для лиц, не являющихся ИП. Чтобы не вести ненужный и лишний для собственников квартир документооборот и освободить от оплаты почти 60 дополнительных тысяч в год. Сейчас предлагается из 360 тысяч оплатить 50 тысяч НДФЛ и еще 60 тысяч ПФР, ФСС. Это фактически 27% от дохода и еще волокита с бумагами. Кому это нужно?
4. Вынести в отдельный пункт посуточную аренду (просто аренда на сутки, Booking, AirBNB). На мой взгляд это еще более скрытный бизнес, чем длительная аренда.
Тогда можно вводить эти вычеты, рынок сразу отреагирует ценой и условиями, большинство станет покупать патенты, а кто не станет - будет нести ответственность за сокрытие доходов.

Евгений Нарожний29 ноября 2017, 14:55

Константин, Вы рассуждаете как чиновник (в хорошем смысле этого слова) с позиции - гражданин ОБЯЗАН платить налоги. И эта позиция не отвечает на главный вопрос: "ЗАЧЕМ собственник должен платить?" Проблема не в том, что человек не знает как заплатить, или ему не удобно оплачивать, или он хочет платить меньше... Человек в принципе не понимает зачем ему платить налоги! Налоги, по его мнению, должен платить "бизнесмен", коим он себя не считает. Мнение обывателя Вы можете прочесть ниже. Так же, как "Аноним" рассуждают 99% владельцев сдаваемых квартир. И они по-своему правы.

Alex29 ноября 2017, 16:46

Как это ЗАЧЕМ? Чтобы государство богатело и равномерно распределяло налоги всем членам общества. Чем больше вы имеете доход, тем большей инфраструктурой государства пользуетесь. Это же прописные истины.
Да я в курсе что вы уже однажды налоги заплатили и купили квартиру, которую теперь сдаете. Но вы же не жалуетесь на НДС? Ведь вы по сути тоже платите налоги дважды. Таковы правила той страны где вы живете. И большинства стран мира. И большинство жителей страны эти правила принимают. А кто не принимает получает штрафы или уголовное наказание. Как-то так.

Константин29 ноября 2017, 23:43

Евгений,
Налоги платить необходимо. Вопрос лишь в их количестве. Даже в самых оффшорных странах есть налоги. Без этого мир не может существовать. На мой взгляд сейчас не то время для аренды, чтобы ее начинать стричь таким образом. Пусть восстановятся цены на аренду и можно думать.
Сейчас аренда весьма не привлекательна для собственников и тут появляется еще один повод не входить в этот бизнес.

Анна29 ноября 2017, 14:33

Прочитала комментарии Татьяны, Евгения и Константина. На все 100% согласна со всеми. В Великом Новгороде аренда тоже на дне уже второй год. Сдавать некому, многие уезжают в другие города (не только Москва и Питер) на заработки. При этом пытаются сдать свою квартиру тем кто остался здесь. В прошлом году часть людей возвращалась жить к родителям. А остальным, кто остались жить и бороться за жизнь в Великом Новгороде, снимать просто не на что. Зарплата копеечная. У простого люда от 10000 до 30000 (это уже богатые у нас!). Цена на комнаты от 3500-5000 площадь 11-18м, ( за коммунальные услуги хозяева плотят около 2000р!- это в коммуналках, секционках и прочих общагах). Цена на 1кв. разная, но тоже сильно упала от 7000-11000 площадь 30-39 м2. Цена на 2кв. от 9500-14000 площадь 40-60 м2. Есть и дороже квартиры , но это для более богатого клиента. Квартиры за последние 2 года, перестали ремонтировать, вкладывать в мебель и технику. Хозяев понять можно, стоимость ремонта, техники в нашем городе высока. А клиенты очень часто, мягко сказать не берегут чужое имущество. Не сложно подсчитать , что остается на руках у хозяина после оплаты налогов, коммунальных платежей и прочего - копейки. А ведь сдают не только работающее население, а и пенсионеры с их ничтожными пенсиями ( моя мама имеет стаж 37 лет- получает 8500 пенсия и 2000 за ветерана труда), таких людей в нашем городе очень много. А они отдали стране всех себя.
Правильней будет стимулировать людей бонусами. Чем больше и разнообразней будет система бонусов для Наймодателя, тем легче будет расстаться с налогом! К примеру, существенная скидка на лечение зубов! Главное чтобы система была простая, понятная для всех, без юридических наворотов. Вспоминаю себя, когда повсеместно стали вводить пластиковые карты. Ну не стала бы я ей пользоваться до сих пор, если бы банк, не предложил мне за каждую покупку возвращать копеечку. А сейчас это мне выгодно. Я знаю как просто, быстро и с пользой для семейного бюджета могу потратить эти бонусы.
Взаимовыгодное сотрудничество ведет к благосостоянию!

Ответить
Гость29 ноября 2017, 14:48

ПЛОТЯТ - это как, от слова ПЛОТ???. Надо говорить "плОтЮт"... (как в анекдоте про хохла и хачика: "не сИль, а сОл, морда твоя нерусская").
PS: плата - оплата-плАтить-плАтят...
Я с таким "грамотным" риэлтором даже разговаривать бы не стал...

Марьюшка3 декабря 2017, 23:23

плотют - это местный диалект и имеет право быть, также как где то акают - Маас-кваа!

Maksim29 декабря 2017, 8:59

И в письменной речи тоже "акают"? Давайте ещё про дОговор вспомним и будем считать это нормальным в речи риэлтора.

ID: 7029318

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 ноября 2017, 14:40

Вообще удивительно: человек трудился, заработал квартиру. Еще трудился - еще заработал денег. Куда вложить, если рубль уже и не "деревянный". Только в недвижимость. И теперь, когда государство тебе ни в чем не помогало, имеет с тебя доход с налога на собственность, доход с налога за сдачу в аренду. При этом, свои функции, как государство (защита гражданина, возьмем хоть суды и их деятельность) оно не осуществляет! Зачем такое государство? Хотя, что обсуждать? Сверху скинут закон - все проглотим. Богатство - богатым! Бедность - бедным! Ищите "подножный корм" в другом месте...

Ответить
Наталья

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 ноября 2017, 14:59

Совершенно нет статистики по арендодателям, кто сдает квартиры в настоящее время. Для одних это действительно бизнес (эти граждане инвестируют в квартиры, имеют десятки квартир), для других- средство "поддержания штанов" (пенсии, зарплаты маленькие люди сдают имеющуюся у них единственную квартиру). К этой же категории относятся те, кто сдаёт большую квартиру, арендует поменьше. Или сдает квартиру в одном городе, арендует в другом. Может, государство оставит в покое эту, вторую категорию граждан, для которых сдача в аренду своей собственности - способ хоть как-то прожить на человеческом уровне!

Ответить
Татьяна29 ноября 2017, 15:15

А государство не хочет подумать, как улучшить жизнь Россиянам? Живем в самой богатой стране , как нищие. Все считают чужие деньги .Люди ни от хорошей жизни сдают свое жилье, а желание, хоть как то жить , а не выживать.

Ответить
Listener29 ноября 2017, 15:48

13% с разницы между ценой продажи и ценой покупки "замаранной" предпринимательством квартиры! Раньше сделок до 1 млн. руб. было 99%.
Сейчас, из-за ипотеки, наверное, процентов 15 ?

Ответить
ID: 672804429 ноября 2017, 16:40

Кстати, да. "Марать" то нельзя. Иначе новый собственник под прицелом

ID: 665695729 ноября 2017, 15:48

то ли еще будет!!!
Ой!!! ой!!!! ОЙ!!!!!!

Ответить
ID: 672804429 ноября 2017, 15:54

В статье еще не сказали про риск обложения НДС при продаже квартиры, которая сдавалась в аренду. Налоговиков не волнует, что физ.лица не являются налогоплательщиками. Типа если постоянно сдаешь, значит предпринимательская деятельность. Раз предпринимательская деятельность - значит обязан зарегистрироваться как ИП. Значит НДС. Иначе незаконное предпринимательство.

Ответить
Olga30 ноября 2017, 20:05

Сделки с жилыми помещениями не являются объектом обложения НДС

ID: 672804430 ноября 2017, 20:30

Спасибо, точно! Значит проблема у владельцев апартаментов.

василий30 ноября 2017, 9:50

Увы но такие законы просто полный неадекват... Если государство считает себя вправе облагать нас налогами то мы вправе от них уклоняться - Это слова Ротшильда. Не платить налогов невозможно... абсолютно любой товар или услуга ими обложен, причем по нескольку раз, даже хлеб в магазине... сначала фермер заплатит с того что продал пшеницу, потом пекарня, потом магазин ... я уже молчу про всех посредников ... И угадайте кто же в итоге такой дурак что платит конечную цену ... ? И государство без зазрения совести всю эту цепочку доит... в целом не было ничего страшного если бы людям хватало денег на жизнь и нормальные потребности.... но ЭТОГО ВЕДЬ НЕ ПРОИСХОДИТ ... РЫНОК ПОЭТОМУ И ПАДАЕТ ЧТО У ЛЮДЕЙ ЗАКОНЧИЛИСЬ ВСЕ РЕЗЕРВЫ а возможности заработать нет. Большинство бизнесов из частного сектора сейчас на грани выживания ... и конечно они все урезают зарплаты.... работники в свою очередь урезают расходы .... и спрос в итоге на ВСЕ падает ... Падает либо Цена на товары и услуги либо оборот и все круг замкнулся.... НИКТО В ИТОГЕ НЕ МОЖЕТ ЗАРАБОТАТЬ... И даже цена квартиры ... да она может и стоит 10 000 000 но ты ещё найди кто тебе столько заплатит ... итак подняли недавно налоги на имущество и все мало им .... Блин люди скоро опять реально вернутся к натуральному хозяйству ... тоже мне инновации в действии, капец

Ответить

На натуральное хозяйство тоже особой надежды нет. В советское время был введен налог на домашнюю живность, на плодовые деревья на приусадебных участках, даже на велосипеды был налог. Отменили эти налоги по историческим меркам не так уж и давно - примерно в 60х годах прошлого века. Так что, как только массово перейдем на натуральное хозяйство, так наше нелюбимое правительство и вспомнит про такой налог. Курортный сбор ввели, дорог платных и стоянок на нашей земле понаделали... но всё мало, мало... не хватает на Сирию, на Крым, на Кавказ, на прощение миллиардных долгов третьим странам, на пополнение своих зарубежных счетов, на золотые парашюты для начальников и так далее в том же духе... ну, вы сами знаете))

Виталий Шарапов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 ноября 2017, 12:59

Хорошо. Но как же быть тогда с письмом МНС РФ от 06.07.2004 N 04-3-01/398 "О сдаче помещений в аренду (наем)", где разъясняется что сдача в наём/аренду не является предпринимательской деятельностью?
МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО НАЛОГАМ И СБОРАМ
ПИСЬМО от 6 июля 2004 г. N 04-3-01/398
О СДАЧЕ ПОМЕЩЕНИЙ В АРЕНДУ (НАЕМ)

Ответить
Виталий Шарапов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 ноября 2017, 15:05

На практике бывает достаточно сложно установить, связан получаемый доход от сдачи в аренду (внаем) с предпринимательской деятельностью или нет. Предположим, гражданин сдает две квартиры: приобретенную по договору купли-продажи и полученную по наследству, поскольку сам имеет возможность жить на даче за городом. Его действия направлены на получение дохода, имеют выраженную систематичность и элементы риска. Однако, на мой взгляд, этого недостаточно, чтобы признать такого гражданина предпринимателем. Совершаемые им возмездные сделки не образуют деятельности”.
СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич
Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

Вспомнила бабка, як дивкой была!)) Виталий - письму этому 13 лет, с тех пор даже гражданский кодекс сменился, не то что налоговый. А сейчас уже есть другие письма.

Ирина Щербинина30 ноября 2017, 23:09

Убеждена, что если примут данный закон, это станет еще одной великой глупостью. Как бы ни ждало государство прибыли, наши люди не дадут ей появится. Будут до последнего стараться не попадаться к налоговым органам, а если это станет невозможно - просто продавать квартиры (а деньги класть на депозиты в банки, причем не всегда в российские) или....оставлять квартиры пустыми и запертыми до лучших времен (этим могут грешить пенсионеры , не верящие банкам после "обнуляции накоплений" 90-х годов).

Ответить
Sunrise3 декабря 2017, 19:26

Всегда обходили, обходим и будем обходить. Налоговая обойдётся.

Ответить
Борис4 декабря 2017, 1:59

Вычеты/налоги - это ерунда. Проблема главная заключается в размытости законодательства. Вот какие признаки предпринимательской деятельности? Регулярное получение дохода, риск, системность... Вот вы получили доход один раз, два, три... С какого числа начинается предпринимательская деятельность? Одна сделка - это предпринимательская деятельность? Очевидно, нет. А две сделки? Вроде нет, а три? Уже сомнения... Это парадокс кучи (с какого количества камешек начинается куча?) и определяется единственным образом - на усмотрение чиновника.

По сдаче квартир в найм было разъяснение Верховного суда, что сдача в найм личной квартиры не всегда надо трактовать как предпринимательскую деятельность, но опять таки формулировки размыты.

А основная засада заключается не в лишении права на вычет при продаже такой квартиры, а в том, что если органы посчитают деятельность предпринимательской, то это автоматом будет незаконная предпринимательская деятельность со всеми вытекающими последствиями: если не ошибаюсь, штрафом в размере всего дохода за весь период деятельности, плюс уголовная ответственность при превышении дохода полутора миллиона рублей... причем нарушение это длящееся и применить срок давности скорей всего не удастся (его отсчет начинается с момента прекращения деятельности)...

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru